경주시는 보문관광단지의 신라밀레니엄파크 등 10개 사업을 ‘복합시설지구’로 지정하는 시설지구 변경을 추진하고 있다.
변경안이 실시되면 사업자는 기존에 할 수 없었던 리조트 및 호텔 사업 등을 할 수 있다. 이러한 시설지구 변경만으로 토지가치는 상승하고 사업자는 가만히 앉아서 부동산 초과이익을 얻는다.
이에 경주시는 시설지구 변경에 따른 토지가치 상승분의 15%를 공공기여로 환수하겠다고 지난 7월 6일 주민설명회에서 밝혔다.
우리는 이에 대해 심각한 문제를 제기한다. 경주시가 환수하겠다고 밝힌 규모가 왜 15%인지 납득할 수 없다. 시설지구 용도변경이라는 행정행위로 발생한 부동산 초과이익은 전액 환수되어야 마땅하다.
사업자가 얻게 되는 토지가치 상승분은 사업자의 노력이 아니라 공공의 행정결정에서 비롯됐기 때문이다. 또한 행정이 쳬계적으로 투자 및 관리를 해온 보문관광단지의 인프라에 기반해서 발생하는 초과이익이다.
시민들은 왜 15%인지, 그 비율이 어떤 근거로 정해졌는지 설명을 듣지 못했다. 성남시의 대장동 개발을 둘러싼 우리사회의 갈등 이후 부동산 개발에 따른 이익 분배에 대한 우리 시민들의 기준은 매우 엄격하고 높다.
사업자의 노력이 아닌 행정행위로 발생하는 초과이익은 공공으로 환수하는 것이 기본이 돼야 한다.
물론 초과이익을 한꺼번에 모두 환수하는 것은 현실적이지 않다. 시설지구 변경에 따른 숙박업과 관광업은 장기간 투자와 운영을 통해 수익을 회수하는 사업인 만큼 초기 단계에서 과도한 부담을 지우면 사업자의 투자가 위축될 수 있다.
그러나 이러한 이유가 토지가치 상승분의 15% 환수를 정당화할 수 없다.
이에 우리는 '계획이익 장기환수제' 도입을 제안한다.
첫째, 용도변경 등 행정행위로 발생한 계획이익은 원칙적으로 시민에게 환원되어야 한다.
< 사진설명> 보문관광단지의 신라밀레니엄파크 등 10개 사업을 ‘복합시설지구’
둘째, 계획이익은 장기간에 걸쳐 분할 납부하는 방식으로 환수해야 한다.
현재처럼 일부만 환수하고 끝낼 것이 아니라, 계획이익 전체를 장기 분할 납부 방식으로 환수하면 사업자의 초기 투자 부담은 줄이면서도 시민의 권익을 보장할 수 있다. 이는 투자와 공공성을 함께 살릴 수 있는 현실적인 대안이다.
셋째, 환수 의무는 토지와 함께 유지되어야 한다.
사업자가 변경되거나 토지가 매각되더라도 미납된 계획이익 환수 의무는 승계되어야 한다. 이를 통해 개발권만 확보한 뒤 토지를 되파는 투기를 방지하고, 계획이익의 공공환원 원칙도 안정적으로 유지할 수 있다.
보문관광단지 내 시설지구 변경 대상 사업자들은 부동산 업자가 아니다. 리조트 및 호텔 등을 통해 서비스 경영을 확대하는 것이 목적이다. 공공의 행정행위로 발생한 계획이익은 당연히 전액 환수되어야 한다.
이후 사업자가 리조트와 관광시설을 성공적으로 운영해 토지가치가 추가로 상승하는 것은 사업자의 노력에 따른 정당한 이익이다.
이러한 동기 부여가 투자와 경영을 더욱 활성화시킬 것이다. 더 이상 부동산 불로소득을 인정하면 안 된다.
이번 보문관광단지 내 시설지구 변경이 ‘계획이익 장기환수제’ 도입을 통한 전액 환수의 출발점이 되어야 한다.
2026. 7. 13.
경주환경운동연합 시민참여위원회
